Com o fim de ano chegando, é o momento de iniciar o planejamento para o próximo ano e a grande aliada é a Previsão Orçamentária dos condomínios. Uma pauta recorrente e que deverá ser revista anualmente, conforme o histórico do ano, exigências legais e técnicas para cada manutenção necessária e as benfeitorias desejadas pelos moradores.
Importante esclarecer que o alicerce da gestão financeira e consequentemente da “saúde” financeira do condomínio é exatamente essa previsão orçamentária.
O síndico anualmente deverá convocar uma assembleia dos condôminos, na forma prevista em Convenção, para aprovar o orçamento de despesas, como determina no Artigo 1.350 do Código Civil e também sendo uma de suas atribuições, de acordo com o Artigo 1.348 no ítem VI também da mesma lei.
As informações fundamentais para o síndico cumprir com essa obrigação é a Convenção do Condomínio, onde determinará a forma de convocação dessa Assembléia, a forma de rateio de cada unidade e o percentual do Fundo de Reserva. Os balancetes para consultar o histórico de cada grupo de despesas, aplicando os reajustes contratuais ou estimados das concessionárias e as Atas de Assembléias que poderá estar alguma aprovação e que deverá ser executada.
Vale lembrar que essas despesas podem ser Ordinárias e Extraordinárias, e que não são comentadas no Código Civil, mas sim na Lei n°. 8.245 de 18/10/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, nos Artigos 22 e 23.
Despesas Ordinárias – Artigo 23 ítem XII
“ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
- a)salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- b)consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- e)manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- f)manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- g)pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- h)rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”
Sendo essas de responsabilidade dos Inquilinos.
Despesas Extraordinárias – Artigo 22 ítem X
“Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- a)obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- b)pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- e)instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- f)despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- g)constituição de fundo de reserva.”
Sendo essas de responsabilidade dos Proprietários.
Sugere-se que o síndico possa ser auxiliado por sua administradora, sub síndico ou Conselho Consultivo quando for elaborar a Previsão Orçamentária, que será fundamental em todo o trabalho a ser executado durante cada ano, podendo inclusive gerar prejuízos maiores a coletividade e a destituição do síndico por não cumprir com a responsabilidade financeira.
Além de só mensurar o valor da taxa condominial, essa previsão será determinante no dia a dia dos moradores, no bem-estar dessa comunidade, na valorização ou depreciação dos imóveis. Portanto, planejamento é primordial.
