Dicas

Mediante a uma rotina agitada nas cidades, uma proposta de segurança e lazer torna-se cada vez mais atrativa fazendo com que condomínios residenciais apresentem-se como uma opção aceita por uma quantidade crescente de famílias brasileiras. Morar em um condomínio também significa estar de acordo com suas particularidades. Trata-se de possuir a consciência de que há pessoas completamente diferentes morando a uma porta de distância. De fato, é uma decisão que leva muitas questões a serem consideradas, contudo, há todo um regimento criado no intuito de prezar pelo conforto de seus moradores com base no respeito coletivo. Pensando nisso, segue um guia com os principais aspectos legais que envolvem esse tipo de moradia. COMO RESOLVER CONFUSÕES Quando o assunto é condomínio, dois direitos fundamentais, previstos na Constituição brasileira, são levantados: o direito de propriedade e o direito à privacidade. Eles não são, contudo, ilimitados, e exigem bom senso em sua aplicação. “As pessoas fecham a porta do apartamento e acham que podem fazer o que bem entendem, mas existem limites à propriedade, que estão onde começam os direitos do próximo”. Para resolver imbróglios no local, é fundamental que os condomínios disponham de uma convenção própria, exigida pela Lei n. 4.591/1964, e de um regimento interno. Enquanto o primeiro instrumento é uma espécie de “Constituição Federal” do condomínio – com a definição de como o síndico é eleito e de quanto tempo são os mandatos, como funciona o pagamento das contas, o que pode ou não ser feito pelos moradores, etc. –, o segundo regula o convívio social dos moradores e o uso das áreas comuns. Esses documentos também dão informações a respeito das vagas de garagem, como o número de vagas por apartamento, se há vagas para visitantes e para portadores de necessidades especiais. É importante, então, que o condomínio dê publicidade a esse tipo de informação, muitas vezes crucial para decidir sobre a compra ou aluguel de um imóvel. Recomenda-se, portanto, que o síndico afixe essas regras em áreas comuns e esteja disponível para esclarecer dúvidas com moradores e interessados. Só em último caso as brigas de vizinhos devem ser levadas à Justiça. O mais recomendado é procurar a outra parte para tentar resolver a questão amigavelmente. Se a primeira tentativa falhar, deve-se recorrer à administração do condomínio, responsável por aplicar advertências e multas. Ainda, o Código Civil prevê, em seus artigos 1.336 e 1.337, que uma assembléia específica pode ser convocada para compelir o morador que está desobedecendo as regras a pagar uma multa de até cinco cotas condominiais. A lei também autoriza a convocação de uma assembléia para enquadrá-lo como “condômino antissocial” e obrigá-lo a pagar multa de até 10 cotas. Se nada adiantar e o vizinho continuar a desrespeitar as regras de convivência de forma grave, a ponto de colocar em risco a segurança patrimonial ou dos outros moradores, a Justiça pode obrigá-lo a se afastar do convívio condominial, sem perder a propriedade. Nesses casos, ele poderia alugar ou ceder o apartamento ou a casa a outra pessoa. BARULHO Problemas com barulho com certeza são dos mais comuns em condomínio. É comum que prédios estipulem um horário limite – geralmente 22h –, mas também é preciso contar com o bom senso. Segundo norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), os níveis de ruído aceitáveis equivalem a 55 decibéis no período diurno e 35 no noturno. É a essa regra que o Judiciário recorre quando é preciso analisar casos do gênero. Atualmente, existem diversos aplicativos para smartphone que realizam a medição do ruído. PODE PROIBIR CACHORRO? Em tese, um condomínio pode proibir a presença de animais domésticos. Ocorre que se um morador entrar com uma ação judicial questionando a validade da regra, é quase certo que ela será derrubada. A única maneira de um animal ser realmente proibido ou afastado do convívio dos condôminos é se ele resultar em prejuízo ao sossego, à salubridade e à segurança dos moradores. Isso porque, ainda que seja garantido o direito à posse de animais em sua casa ou apartamento, eles não podem apresentar incômodos ou ameaças às outras pessoas. Aqui, vale a máxima de que “seu direito termina quando começa o do outro”. INSTALAÇÃO DE CÂMERAS A jurisprudência brasileira entende que a administração do condomínio pode instalar câmeras nas áreas comuns, excluídas piscinas, saunas e áreas comuns dos andares, visto que a atitude violaria o direito à privacidade. Em tese, a situação só seria aceita se houvesse a anuência, confirmada em assembléia, de todos os condôminos. SOU INQUILINO, POSSO VOTAR EM ASSEMBLÉIA? A questão não está pacificada na jurisprudência nacional, especialmente porque o Código Civil de 2002 não trata sobre a possibilidade de inquilino votar em assembléia de forma expressa. Se o inquilino se apresenta como inquilino, paga a cota patrimonial, se o proprietário não está presente ou ninguém que o esteja representando com uma procuração, possa votar nas despesas ordinárias, até porque quem vai pagar por essas despesas ordinárias é ele mesmo, conforme a Lei de Locação.  A exceção seria se a convenção previsse, explicitamente, que só proprietários pudessem votar. Há opiniões de alguns advogados, por outro lado, avalia que pelo fato de não haver menção ao locatário no Código Civil, deve-se sustentar que somente este pode votar, independentemente de se tratarem de despesas ordinárias ou extraordinárias. Porém, contudo, se o locatário contar com procuração com firma do dono do imóvel ou se a convenção do condomínio permitir a participação, ele poderá votar. NÃO PAGUEI O CONDOMÍNIO, E AGORA? Assim como nos casos da confusão no condomínio, o melhor caminho é tentar um acordo com o condômino inadimplente sem procedimento judicial. Não vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com um acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer um acordo antes [sem gastos com custas processuais]. Em alguns casos, por exemplo, desemprego ou problemas familiares podem ser a causa do atraso, e pode ser que o proprietário sane rapidamente as dívidas. Caso ele insista em não pagar, só resta