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RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO EM SINISTROS

O síndico atua como representante legal do condomínio e possui atribuições específicas delimitadas no art. 1.348 do Código Civil Brasileiro. Dentre as suas competências, estão a de “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” e ‘’diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores’’. Nesse sentido, a gerência condominial envolve tanto a representação dos interesses da coletividade, quanto preservação do patrimônio comum, ficando o síndico passível de ser responsabilizado por suas ações e omissões durante a vigência do seu mandato.

O ambiente introduzido no condomínio edilício se mostra tendencioso a uma série de situações causadoras de dano e, como tal, faz recair o instituto da responsabilidade civil que deve ser analisado à luz das variadas relações jurídicas que se estabelecem naquela edificação.

Neste sentido, no que concerne aos sinistros, é comum a postulação intentada por condôminos em face do condomínio com o objetivo de obter ressarcimento de eventuais danos causados em veículos no estacionamento, furto de automóveis ou de bicicletas, dentre outras situações similares.

Nestes casos, a responsabilidade civil por danos ao patrimônio deve ser apurada de acordo com o nexo de causalidade entre o possível agente causador e a situação fática, conforme delineado nos artigos 186, 187 e 927 do Código Civil, podendo o condomínio ser responsabilizado ou não pela reparação do dano causado ao condômino, dependendo de como se sucederam os fatos no caso concreto em apreço e do que o condomínio disponibiliza em termos de segurança.

No que concerne aos furtos de veículos ou danos causados, leciona Rui Stoco que os edifícios em condomínio não respondem, em regra, pois, ao estacionar seu veículo na vaga de garagem existente no prédio, o condômino, o morador ou o usuário não transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem entre eles se estabelece um contrato de depósito. Complementa, ainda, que a obrigação da guarda só pode prevalecer se estiver expressamente prevista na Convenção ou no Regulamento Interno do condomínio ou se este mantiver guarda ou vigilante para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio, hipótese em que a obrigação de indenizar já não mais será corolário de um contrato de depósito, mas em razão da obrigação do empregador em responder pelos atos culposos de seus prepostos.

Com efeito, silente a Convenção Condominial acerca da responsabilidade decorrente de danos causados a veículos estacionados na garagem, não há que se falar em responsabilidade do condomínio por estes eventuais danos.

Por outra vertente, se o condomínio possuir sistema de vigilância, assumindo a responsabilidade pela diligência, cuidado e guarda dos veículos e se, de alguma forma, restar comprovada falha neste sistema, consubstanciando sua culpa no evento, poderá responder pelos danos ocorridos.

Nesse viés, outra situação recorrente em condomínio são os incêndios. Sendo certo que o sistema preventivo contra sinistros desta categoria inicia-se com um projeto que deve ser submetido à aprovação do Corpo de Bombeiros do Município para atestar que a edificação possui condições de segurança contra incêndio, o gestor que se mantiver inerte quanto às manutenções necessárias ou à inconformidade da instalação de equipamentos que não se encaixem nas normas, também poderá ser responsabilizado nas esferas civil e criminal pelos resultados provenientes de sua omissão no exercício do cargo de síndico. Não se pode olvidar que o Código Civil ainda dispõe no artigo 1.348 que compete ao administrador da edificação a contratação obrigatória de seguro.

Ademais, é cediço que, em consonância com o direito civil brasileiro, o princípio geral da responsabilidade civil, em direito privado, repousa na culpa, exercendo ela um papel fundamental, ao estabelecer a culpa ou dolo o agente e destacando quem tem de fato e de direito o dever de indenizar. Dessa forma, analisa-se de forma apartada as responsabilidades do síndico e do condomínio, as quais podem, a princípio, serem confundidas, parecendo apenas uma.

No que tange às responsabilidades pessoais do gestor elas estão ligadas ao descumprimento ou ilicitude das obrigações elencadas no art. 1348 do código civil, ao passo que as responsabilidades do condomínio podem decorrer de ação ou omissão do síndico, enquanto seu representante legal, no exercício regular das atribuições, nos quais não estejam presentes quaisquer elementos de responsabilidade direta de guarda do síndico.

Nesta senda, a responsabilidade do síndico decorrerá quando houver excesso ou ilicitude da conduta no exercício normal do múnus que lhe fora atribuído. Salienta-se que a responsabilidade civil decorrente de erros na gestão, inicialmente, relaciona-se com o condomínio, mas pode atingir o síndico pessoalmente quando resultar do abuso ao exercício do direito ou em decorrência de ato ilícito.

Neste liame, se o síndico é detentor do dever-poder de diligenciar e fazer a guarda das áreas comuns, responderá ele por questões específicas as quais um cidadão comum não síndico não responderia. O ponto fulcral é analisar, no caso prático, se o gestor agiu dentro de suas atribuições ou se houve excesso no exercício de suas funções. É a partir daí que se delimita até onde responderá o administrador.

Isto posto, chega-se à inafastável conclusão que uma gestão segura, preventiva e de excelência começa no momento de escolha e eleição do potencial síndico em assembleia, levando em consideração fatores relevantes, como o comprometimento, responsabilidade e transparência que determinarão o futuro daquela comunidade.

STOCCO, Rui. Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudencial. São Paulo: Revista dos Tribunais. p. 358

Mariana Ferrer

Assessoria Jurídica da BBAdv

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