Preliminarmente, cumpre esclarecer que o condômino possui a obrigação de utilizar sua unidade autônoma segundo a destinação que lhe é conferida, sem prejudicar ou causar dano ao demais moradores no uso das áreas comuns e de suas respectivas áreas privativas, conforme os artigos 1.277 e 1.336 do Código Civil.
Ademais, compete ao Condomínio, na pessoa de seu síndico, diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, isto é, zelar pela estrutura física do conjunto predial, nos moldes do artigo 1.348 do mesmo diploma legal.
Dessa forma, para a hipótese de infiltrações e vazamentos adota-se o seguinte critério: o vazamento constatado em rede vertical (coluna principal), localizado para uso comum recai em responsabilidade do condomínio; já o vazamento provindo da rede horizontal (canos que servem aos apartamentos) será de responsabilidade do morador, uma vez que este possui o dever de manutenção desta.
Verifica-se que a responsabilidade pelo pagamento de reparos e prejuízos ocasionados por infiltrações dependem muito da origem desta, portanto, é indispensável a realização de perícia, por profissional devidamente habilitado, a fim de se averiguar a causa do vazamento.
Neste sentido, nas situações de infiltração no apartamento do andar inferior decorrente de ações ou omissões do proprietário na unidade do andar superior, vejamos o entendimento jurisprudencial pátrio, infra (grifos nossos):
“OBRA EFETUADA NO APARTAMENTO DO PISO SUPERIOR DE PROPRIEDADE DO RÉU. INFILTRAÇÕES NO APARTAMENTO DO AUTOR. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA. Sentença de procedência condenando o réu a realizar obras de reparo no imóvel do autor no prazo de 60 dias, sob pena de multa diária de R$100,00 limitada a R$8.000,00 e a pagar indenização a título de dano moral no valor de R$4.000,00. Apelação do réu. Danos no apartamento do autor ocasionados por infiltrações decorrentes de obra efetuada no apartamento do piso superior de propriedade do réu. A verossimilhança das afirmações do autor aliada às conclusões do laudo pericial, autoriza a conclusão pela existência dos danos, nexo causal e culpa do réu. Ausência de impugnação tempestiva ao laudo pericial. Presentes os requisitos da responsabilidade subjetiva. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ – APELAÇÃO: APL 0020447-34.2015.8.19.0210).”
Conforme exposto acima, existindo desentendimento entre os moradores prejudicados, bem como dano real e concreto (comprovado por laudo pericial), é importante que seja efetuada pelo condômino responsável pelo imóvel ensejador do problema, a reparação necessária para saná-lo, sob pena de recair em reparação civil.
Ademais, nas ocasiões em que forem identificadas infiltrações nas áreas comuns do Condomínio, não motivadas por morador, caberá àquele a reforma e reparação pelos danos oriundos, pois, conforme narrado alhures, caberá ao síndico zelar pela guarda e conservação do empreendimento.
Similarmente, na eventualidade de serem constatados vícios estruturais decorrentes de erros construtivos, competirá à construtora a obrigação de proceder com os reparos necessários, desde que observado o prazo de garantia do empreiteiro, previsto no artigo 618 do Código Civil.
Nesse viés, chega-se à inafastável conclusão de que a primeira providência que deverá ser tomada, antes de definir de quem será a responsabilidade de reparar, é identificar, por meio de laudo pericial, de onde a infiltração é provinda, se da rede vertical ou da rede horizontal, para somente então imputar a obrigação de reforma a quem tenha competência para tanto.
Por fim, destaca-se que, nas hipóteses em que ocorrerem infiltrações abrangendo duas unidades autônomas e havendo discordância entre os moradores, confere ao condomínio apenas promover a conciliação entre os condôminos envolvidos, ressaltando a importância do diálogo e acordo nas situações aqui abordadas, com o fito de acionar a via judicial na excepcionalidade.
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