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Processual

Órgão federal trava condomínio de luxo em área pública de Boipeba (BA)

A SPU (Secretaria de Patrimônio da União) afirma que a instalação de um condomínio de alto padrão na Ilha de Boipeba, um dos paraísos no litoral baiano, é “incompatível com a legislação” por ocupar uma área pública federal. A licença estadual para instalação do empreendimento turístico e imobiliário na praia de Ponta dos Castelhanos foi contestada em nota técnica da SPU. Um despacho contrário à obra foi assinado pela secretária do Patrimônio da União substituta Carolina Gabas Stuchi, no dia 19 de dezembro. A informação do despacho foi divulgada primeiramente pelo site O Eco. Os atuais ocupantes não se enquadram no direito de preferência ao aforamento. O empreendimento licenciado pelo Inema [órgão estadual] é incompatível com a legislação patrimonial. SPU, em nota técnica. Com a decisão, a SPU segue o entendimento de outros órgãos da União e entidades locais que apontaram que a fazenda está reservada a grupos tradicionais que habitam a ilha há décadas. Além disso, há questões fundiárias e ecológicas que também travam o negócio. Por ser uma ilha, a posse da área é particular, mas as terras são de propriedade da União; por isso, qualquer obra deve ter a aprovação da SPU. O MPF (Ministério Público Federal) na Bahia se posicionou contra o empreendimento, que prevê ocupar 20% da ilha, e pediu que a inscrição dá área fosse anulada pela SPU —o que não foi aceito. José Roberto Marinho e Armínio Fraga A empresa dona do projeto é a Mangaba Cultivo de Coco Ltda., uma sociedade de empresários ricos —alguns bem conhecidos, como o ex-presidente do Banco Central Armínio Fraga e o vice-presidente do Grupo Globo, José Roberto Marinho. O grupo adquiriu em 2008 a Fazenda Ponta dos Castelhanos, que faz parte da APA (Área de Proteção Ambiental) das Ilhas de Tinharé-Boipeba, criada em 1992. A ideia é fazer do local um condomínio rural, com instalações reservadas e de altíssimo luxo. Não há dados oficiais, mas o investimento no local pode chegar a R$ 1 bilhão, segundo apuração da revista Piauí em novembro de 2023. O empreendimento terá baixa ocupação e privacidade, harmonizando-se com a paisagem e o patrimônio natural insular, além de promover uma inserção regional positiva, gerando emprego e renda na comunidade de São Sebastião. Mangaba Cultivo de Coco, em relatório de impacto ambiental Um dos pontos do relatório aponta que a escolha da área ocorreu após a prospecção de diversas outras pelo país e destaca as “diversas possibilidades de passeios náuticos contemplativos”. [A área tem] rápido acesso a praias de variadas formas e tamanhos, calmas e batidas, todas ainda preservadas e de muita beleza natural, o que dificilmente é encontrado em um só lugar. Mangaba. A fazenda fica no sul da ilha, entre o mar e a Ponta dos Castelhanos. Decisão não é definitiva. Apesar das comunidades e ativistas comemorarem a decisão da SPU, eles ainda veem com preocupação a questão fundiária. Não foi aceito pela SPU o pedido do MPF para cancelar “qualquer inscrição de ocupação ou ato similar em favor da empresa Mangaba Cultivo de Coco, ou quaisquer de seus sócios ou sucessores”. O órgão federal alegou um lapso temporal dos atos. A decisão da SPU é um respiro, porque estava tudo certo para o empreendimento. Eles não liberaram o projeto como está hoje, mas [a empresa] pode criar outro empreendimento, com outra característica, e ser aprovado. O perigo sempre existirá se as terras das comunidades não estiverem já delimitadas. Sirlene Assis, ex-ouvidora da Defensoria Pública da Bahia e presidente do Grupo Tortura Nunca Mais.   Outro lado. A Mangaba Cultivo de Coco reitera que sempre atuou de acordo com as leis vigentes no País e não seria diferente diante das decisões da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), cujo processo administrativo está em curso. Seguiremos abertos ao diálogo com representantes legítimos das comunidades e com os órgãos públicos competentes, com o objetivo de colaborar com o desenvolvimento sustentável e a conservação ambiental da região. Empresa Mangaba, em nota ao UOL. Atuação da comunidade e do MPF. Em março de 2023, o órgão estadual Inema (Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos) emitiu uma licença de instalação para empreendimento, para ocupar 1.651 hectares (ou 16,5 milhões m²). A aprovação gerou revolta dos moradores locais, que se mobilizaram. O MPF cobrou a revogação da licença. Segundo a SPU, o licenciamento aprovado pelo Inema se baseou apenas em uma informação antiga prestada pela SPU na Bahia, que apontava como único empecilho a indefinição do território tradicional. De acordo com a SPU, o órgão estadual deixou de considerar as restrições de parcelamento do imóvel impostas pelo Decreto-Lei nº 2.398, de 1987, que dispõe sobre a ocupação relativa a imóveis de propriedade da União. “Estragos para a ilha” Na Ilha de Boipeba vivem quatro comunidades tradicionais: Cova da Onça Monte Alegre Moreré Boipeba Uma obra desse porte traz muitos estragos para a ilha, principalmente para uma comunidade pesqueira Cova da Onça, que vai ficar espremida entre o empreendimento cova da onça e o mar. Ela não terá a possibilidade de avanço, de crescimento e de fazer uso dos territórios tradicionais como forma de vida. Raimundo Siri, presidente da Associação de Pescadores e Pescadoras de Cova da Onça. Segundo o MPF, o projeto viola as diretrizes do Plano de Manejo da Área de Proteção Ambiental Tinharé-Boipeba e atinge ecossistemas costeiros de extrema vulnerabilidade, como manguezais e faixas de praia. Além disso, o órgão prevê um consumo de água desproporcional na ilha; desmatamento; cercamento de terras e caminhos tradicionais, além da destruição de roças e desconfiguração do modo de vida tradicional de centenas de famílias de pescadores, catadores e marisqueiras das comunidades. Diante dos impactos, Raimundo Siri diz que, desde o anúncio do megacondomínio, a comunidade da ilha se uniu para buscar ajuda das autoridades em busca de reconhecimento e legalização do território a fim de evitar a mudança brusca do habitat. Haverá um impacto terrível em toda ilha. Vai impactar o modo de vida das pessoas, impactar na cultura, na questão de identidade. Esse empreendimento retira

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Não há autorização legal para condomínio cortar água de unidade devedora

A 25ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) manteve decisão da 1ª Vara Cível de Jundiaí, proferida pelo juiz Luiz Antonio de Campos Júnior, que condenou condomínio a indenizar, por danos morais, moradora que teve o fornecimento de água cortado após ficar inadimplente em cotas condominiais. O valor da reparação foi fixado em R$ 10 mil. Segundo a desembargadora Carmen Lucia da Silva, relatora do recurso, ficou evidente a conduta ilícita do condomínio. “O corte na prestação dos serviços de fornecimento de água pela própria concessionária é permitido em hipóteses restritas, ainda que haja inadimplemento do consumidor, não havendo autorização legal para que o condomínio proceda ao corte do fornecimento para as unidades devedoras”, destacou a magistrada. Para ela, não há razão legítima para que o condomínio se valha de meios vexatórios de cobrança, como ocorreu, uma vez que há legislação que regulamenta eventuais cobranças de cotas condominiais. “A proibição de que a unidade devedora tenha acesso à água, bem de uso essencial e integrante do mínimo existencial, pelo simples fato de que está inadimplente expõe ostensivamente a sua condição de inadimplência perante o meio social em que reside, o que, ao final, viola o princípio da dignidade humana”, concluiu. Completaram o julgamento os desembargadores João Antunes e Almeida Sampaio. A decisão foi unânime. Com informações da assessoria do TJ-SP. Fonte: CONJUR

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STF: maioria permite penhora de bem de família de fiador de locação comercial

Com 6 votos a 4, há maioria formada no Supremo Tribunal Federal (STF) para permitir que locadores de imóveis comerciais possam penhorar bem de família do fiador para garantir o recebimento de valores em caso de descumprimento contratual pelo locatário. Até o momento, a maioria dos ministros acompanhou o voto do relator, Alexandre de Moraes, que fixou a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.” O julgamento está em plenário virtual até às 23h59 desta terça-feira (8/3) e ainda há possibilidade de ser interrompido por pedido de vista ou destaque. A discussão ocorre no RE 1.307.334 e o tema da repercussão geral é o 1127. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça, existem 322 processos sobrestados sobre o assunto aguardando a decisão do Supremo. O julgamento interessa, sobretudo, às empresas do setor imobiliário. Especialistas avaliam que a proibição da penhora do bem de família dos fiadores de imóveis comerciais pode gerar insegurança jurídica a quem está alugando, assim como pode esfriar o mercado de aluguel e encarecer o processo de locação, uma vez que o uso do fiador é uma alternativa que não traz custos para quem aluga um imóvel, diferente do seguro-caução, por exemplo. O autor do recurso contestou decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) que manteve a penhora de seu imóvel, único bem de família, para quitação do aluguel de um imóvel comercial do qual era fiador. Nos autos, a parte sustentou que, em contrato de locação comercial, deve-se prevalecer o direito fundamental à moradia, dignidade da pessoa humana e proteção da família, em detrimento da livre iniciativa, afastando-se, portanto, a penhorabilidade do bem de família do fiador, em caso de descumprimento do contrato pelo locatário. Já a parte contrária, afirmou que a lei que dispõe sobre a penhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990) no artigo 3ª, inciso VII, afasta a impenhorabilidade por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, não fez qualquer distinção entre locação residencial ou não residencial. No seu voto pelo desprovimento do recurso, apoiado pela maioria da Corte, o ministro Alexandre de Moraes entendeu que a possibilidade de penhora do bem não viola o direito à moradia do fiador, uma vez que, “ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário”, escreveu. Moraes ainda frisou que “na locação, residencial ou comercial, o locatário e o fiador não se encontram na mesma situação”. Tanto que o empresário, ao celebrar contrato de locação de imóvel comercial em nome da pessoa jurídica, pode dar em fiança o seu próprio “bem de família”. Moraes ainda sustentou que a impossibilidade de penhora do bem afiançado afigura-se a garantia que melhor propicia ganhos em termos da promoção da livre iniciativa, da valorização do trabalho e da defesa do consumidor. Leia a íntegra do voto do relator. Acompanham Moraes os ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes e André Mendonça. Os ministros Edson Fachin, Cármen Lúcia, Ricardo Lewandowski e Rosa Weber divergiram de Moraes. A oposição foi aberta por Fachin, que propôs a seguinte tese: “É impenhorável o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial”. De acordo com o Fachin, o STF tem precedentes em ambas as turmas sobre o assunto, e o entendimento foi de que no caso de contrato de locação residencial, é possível contrapor o direito à moradia de fiadores ao igualmente relevante direito à moradia dos locatários e o mesmo não se aplica na hipótese de fiança em contrato de locação de imóvel comercial. Leia o voto vencido de Fachin. A ministra Cármen Lúcia – a última a se manifestar entre os vencidos – tinha apresentado a seguinte tese de repercussão geral: “É impenhorável o bem de família de fiador em contrato de locação comercial, em virtude da incompatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia deste, salvo no caso de fiança onerosa”. Fonte: Jota

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3ª turma do STJ: Condomínios podem proibir locações como Airbnb

A 3ª turma do STJ decidiu que condomínios podem proibir aluguel por curta temporada por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. O colegiado considerou que não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta por condomínio e que o quórum de 2/3 da convenção do condomínio foi respeitado. A controvérsia já foi decidida pela 4ª turma do STJ, com o mesmo entendimento de que os condomínios podem proibir a prática. Trata-se de ação proposta por proprietário visando anulação de assembleia condominial na qual se deliberou pela proibição de locação de casa situada em condomínio residencial por prazo inferior a 90 dias, seja por meio de plataformas digitais (Airbnb e outras do gênero), seja por outras formas de locação por temporada. O juízo de primeiro grau julgou procedente a demanda. O Tribunal, no entanto, reformou a decisão. No STJ, em sustentação oral, o advogado do condômino ressaltou que o fato de o recorrente se utilizar das plataformas virtuais de locação, não representa ameaça ao bem-estar ou segurança dos demais condôminos. O representante do Airbnb destacou que uma locação não tem a sua natureza jurídica não residencial definida pelo seu prazo. O advogado destacou que a relação de hospedagem está definida na lei 11.721/08, na qual o art. 23 define que deve envolver necessariamente prestações de serviços (arrumação, limpeza etc.), o que não existe no tipo de locação em exame. Segundo José Eduardo Cardozo, muitas família vivem de alugueis pelo Airbnb, especialmente no período de pandemia, e conseguem receita para sustentar suas famílias em época de crise. Portanto, segundo o causídico, o impacto econômico de proibir a prática seria de muitas dimensões. Destinação residencial O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a exploração econômica de atividades autônomas mediante locação por curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu. Para o ministro, é inegável a afetação do sossego e da salubridade causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro. “O estado de ânimo daqueles eu utilizam seus imóveis para fins residenciais não é o mesmo de quem se vale de um espaço para aproveitar suas férias, valendo lembrar que as residências são cada vez mais utilizadas para trabalho em regime de home office, para o qual se exige maior respeito ao silencio, inclusive no período diurno.” Cueva ainda considerou que a segurança dos condôminos ficaria mais vulnerável com a constante entrada e saída de novos moradores em curto espaço de tempo, notadamente em condomínio menores e em lugares isolados. Assim, entendeu que não há nenhuma irregularidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio réu, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir locação de unidades autônomas por curto período, segundo voto da maioria qualificada dos condôminos. Regulamentação O ministro acredita que a lacuna legislativa sobre o tema traz insegurança jurídica, a exigir atenção do legislador para rápida regulamentação de uma prática que possui cada vez mais adeptos. “O legislador não deve se ater apenas ás questões econômicas, tributarias e administrativas. Deve considerar, acima de tudo, interesses dos usuários e das pessoas que moram próximas aos imóveis passiveis de exploração econômicas. Justamente por serem novas, essas práticas ainda escondem inúmeras deficiências, a exemplo da falta de segurança dos próprios usuários.” Diante disso, negou provimento ao recurso especial. Após vista coletiva, o colegiado por unanimidade negouprovimento ao recurso especial, sob fundamentos diversos. Processo: REsp 1.884.483 Em nota ao Migalhas, o Airbnb opinou que os julgamentos em questão se referem a casos específicos e pontuais e as decisões não determinam a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral. “O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel.” Fonte: migalhas.com.br

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Condomínio deve indenizar mulher que quebrou nariz em porta de vidro

A falta de sinalização em uma porta de vidro fez a 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Distrito Federal condenar um condomínio a indenizar uma mulher que quebrou o nariz durante uma festa em área comum. A mulher estava no salão do condomínio quando bateu o nariz na porta de vidro, o que lhe causou uma fratura. Segundo ela, o acidente ocorreu devido à omissão do condomínio, que não colocou faixas de sinalização nos vidros. Por isso pediu a condenação em danos morais e materiais (cirurgia reparadora, estimada em R$ 10,5 mil). Em contestação, o condomínio defendeu que os vidros do salão de festa têm faixas sinalizadoras e que a autora foi atendida por um médico morador do condomínio, que não viu na ocasião ferimentos nocivos. O juizado especial de Taguatinga (DF) condenou o condomínio por negligência. Segundo a sentença, a sinalização no local somente foi colocada após o acidente, mas a culpa não foi exclusiva do condomínio, pois faltou cautela por parte da mulher. “Sobre esse ponto, convém destacar que não há notícias nos autos de que outras pessoas tenham colidido nas divisórias de vidro do salão de festa, o que demonstra que a autora poderia ter evitado o acidente se tivesse sido mais cautelosa ao transitar pelo local”, diz trecho a sentença. Inconformada, a mulher recorreu, mas a decisão foi mantida pela 3ª Turma Recursal. De acordo com o relator, juiz Asiel Henrique de Sousa, ficou comprovado que o condomínio não adotou as cautelas necessárias para sinalizar visualmente a parede de vidro, conforme exigência da Lei Distrital 1.124/96 e da norma técnica recomendada pela ABNT. De acordo com a decisão, o condomínio também não procurou orientar os convidados da referida festa quanto à falta de sinalização. No que se refere a culpa concorrente, o juiz concluiu que, “nas circunstâncias do caso, era de se esperar que a própria autora exercesse cauteloso exame do percurso e dos obstáculos à sua frente”. Assim, considerando que ficou configurada a existência de culpa concorrente das partes, na proporção de 50% para cada, o colegiado manteve a sentença que condenou o condomínio a indenizar apenas metade dos danos materiais referentes à cirurgia reparadora. O ocorrido pode ser confirmado no Processo nº. 0705188-18.2015.8.07.0007 no Distrito Federal.

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Cigarro em condomínio: o que diz a lei e quais os limites

Lei antifumo 12.564/2011 Em dezembro de 2014 foi sancionada a lei 12.564/2011, também conhecida como “lei antifumo”, que aborda diretamente o assunto em condomínios. O texto é claro: “Fica proibido fumar cigarrilhas, charutos, cachimbos, narguilés e outros produtos em locais de uso coletivo, públicos ou privados, como hall e corredores de condomínio, restaurantes e clubes, mesmo que o ambiente esteja parcialmente fechado por uma parede, divisória, teto ou até toldo”. Ou seja: está proibido fumar na escada, embaixo do toldo, ou em qualquer lugar parcialmente coberto. A lei também fala em multa para o empreendimento: de R$ 2 mil a R$ 1,5 milhão, dependendo da infração. Caso alguém seja flagrado fumando em área não permitida pela Lei Antifumo, a multa é imposta ao condomínio, que tem CNPJ, e dividida entre todos os moradores. No entanto, há possibilidade do valor da multa ser pago pelo infrator, desde que essa medida seja aprovada em assembléia. A Lei Antifumo não se opõe ao ato em lugares abertos, portanto, a permissão para fumar em dependências do condomínio como jardins, quadras e piscinas, é uma norma que deve ser estabelecida pelo regulamento do condomínio e deliberada por meio de assembléia dos moradores. Qualquer que seja a decisão da assembléia, o síndico deverá divulgá-la através de informativos, circulares, atas de assembléia ou qualquer outro meio de comunicação utilizado pelo condomínio. Além de instruir os funcionários do prédio sobre as deliberações, é importante orientá-los sobre como agir caso haja algum desrespeito às normas, seja coibindo o condômino infrator com advertência ou, até mesmo, aplicando-lhe uma multa. Dentro dos apartamentos, no entanto, é diferente. “As sacadas e varandas pertencem à área útil dos apartamentos. Não se pode proibir o morador de fumar nesses locais, porque ele está em sua casa. O vizinho que se incomoda com a fumaça do cigarro pode acionar o síndico e tentar uma solução amigável junto ao condômino fumante. Mas não é apenas a fumaça do cigarro que polui. A bituca do cigarro, se jogada na rua, em áreas comuns também provoca conseqüências danosas. Além de deixar o ambiente sujo, as bitucas são agentes poluidores, que possuem diversas substâncias químicas. Os filtros de cigarros demoram cerca de 100 anos para se degradarem. Acumulados ele podem acabar entupindo esgotos. O assunto é muito polêmico e longe está de uma solução que agrade a todos, até porque, dúvidas poderão surgir dependendo da interpretação quanto ao tipo de ambiente. O diálogo é sempre o primeiro passo para tentar a solução nesses casos.

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