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Alerta máximo: saiba como evitar prejuízo na compra de imóveis

Apesar de mudanças comportamentais e geracionais que se refletem nas expectativas da sociedade, adquirir a casa própria e sair do aluguel ainda permanece como um sonho de grande parte dos brasileiros e acreditamos que também é o seu. Por isso, saber como ter um bom resultado na compra de imóveis é um tema tão importante, pois afeta a milhões de pessoas como você.

É um desejo ligado ao anseio de ter e proporcionar conforto e qualidade de vida para si próprio e para a família, ainda muito presente em alguns grupos sociais relevantes na economia.

Para muitos consumidores, a compra do imóvel é o maior investimento de toda a vida, tendo o comprador organizado algum tipo de poupança e até se privado de muitas coisas para adquirir o bem.

Além disso, é uma aquisição complexa, que envolve questões de ordem jurídica e tributária que precisam ser consideradas. Daí a necessidade de que você tenha atenção redobrada a fim de que o seu sonho de fato se concretize.

No caso de a compra ser motivada para investimento e não para moradia, apesar do objetivo ser diferente, os cuidados que você precisa adotar são os mesmos, afinal, independente da destinação do imóvel, os compradores querem realizar uma compra com segurança jurídica e sem o risco de prejuízo.

O que pode dar errado?

Entre os principais riscos, está o de você não conseguir o financiamento bancário, em razão de o imóvel estar irregular, e até perder a propriedade por causa de alguma nulidade, tanto na transação atual, como nas anteriores.

Também existe a possibilidade de, em caso de litígio, o comprador não reaver o dinheiro investido pelo fato de o antigo proprietário já ter gastado a quantia recebida. E ainda do novo dono não conseguir registrar o bem, em virtude de alguma pendência, de documentação ou IPTU, por exemplo.

Como prevenir problemas?

Para evitar essas situações, recomendamos a você que analise, no mínimo, a certidão de inteiro teor e ônus e a certidão negativa de tributos (como IPTU, ITR, taxa de bombeiro e laudêmio). Outra orientação fundamental é consultar se há débitos condominiais em aberto e verificar se a pessoa que está vendendo possui débitos em que o imóvel esteja envolvido, como garantia, por exemplo.

Se a venda for realizada por procurador, lembre-se de pedir que seja apresentada a procuração pública com poderes específicos para aquela transação. No caso de imóvel rural, solicite o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).

Como o due diligence pode te ajudar?

Com esses documentos, você poderá analisar se existe algum risco mais evidente. Entretanto, há questões que demandam uma verificação mais minuciosa, podendo não serem visualizadas a princípio. Porém, um advogado especializado com certeza vai estar de olho nessas questões e pode reduzir ainda mais os riscos, realizando um serviço chamado due dilligence.

A due dilligence imobiliária consiste basicamente em uma auditoria realizada por um advogado especialista, que fará a análise das condições do negócio e do risco futuro, caso exista. Ao final do processo, será elaborado um parecer jurídico, em que o advogado esmiuçará todas as circunstâncias relativas ao imóvel, inclusive, propondo soluções, quando necessárias.

É importante deixar claro que a diligência não visa inviabilizar o negócio, mas apenas deixar você a par de todas as situações, com a indicação de alternativas ou até mesmo de negociação no valor do contrato.

Ainda que empresas e investidores sejam os que mais se preocupam com a realização da análise prévia à aquisição do imóvel, a segurança jurídica na negociação é desejo de qualquer um, inclusive de quem vai adquirir o único imóvel da vida, o que torna a situação ainda mais sensível, por não poder errar. Pense bem se esse não é o seu caso e esperamos que nossas orientações sejam valiosas para o sucesso da sua aquisição.

Autor:

Amadeu Mendonça, sócio na Tizei Mendonça Advogados Associados, é formado em Direito pela Universidade Católica de Pernambuco e pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Federal de Pernambuco. Atualmente, cursa a pós-graduação em Direito e Mercado Imobiliário no Instituto Luiz Mário Moutinho (ILMM). Com quase uma década de experiência, passou por escritórios de advocacia que são referências nacionais em suas áreas de atuação. É ainda membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PE, da Comissão de Regularização Imobiliária do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim) e da Associação Brasileira de Advocacia Tributária. Leciona a disciplina de Direito Imobiliário na Escola Técnica Mônaco (RJ). 

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