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26/04/2018

Condomínio deve indenizar mulher que quebrou nariz em porta de vidro

A falta de sinalização em uma porta de vidro fez a 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Distrito Federal condenar um condomínio a indenizar uma mulher que quebrou o nariz durante uma festa em área comum. A mulher estava no salão do condomínio quando bateu o nariz na porta de vidro, o que lhe causou uma fratura. Segundo ela, o acidente ocorreu devido à omissão do condomínio, que não colocou faixas de sinalização nos vidros. Por isso pediu a condenação em danos morais e materiais (cirurgia reparadora, estimada em R$ 10,5 mil). Em contestação, o condomínio defendeu que os vidros do salão de festa têm faixas sinalizadoras e que a autora foi atendida por um médico morador do condomínio, que não viu na ocasião ferimentos nocivos. O juizado especial de Taguatinga (DF) condenou o condomínio por negligência. Segundo a sentença, a sinalização no local somente foi colocada após o acidente, mas a culpa não foi exclusiva do condomínio, pois faltou cautela por parte da mulher. “Sobre esse ponto, convém destacar que não há notícias nos autos de que outras pessoas tenham colidido nas divisórias de vidro do salão de festa, o que demonstra que a autora poderia ter evitado o acidente se tivesse sido mais cautelosa ao transitar pelo local”, diz trecho a sentença. Inconformada, a mulher recorreu, mas a decisão foi mantida pela 3ª Turma Recursal. De acordo com o relator, juiz Asiel Henrique de Sousa, ficou comprovado que o condomínio não adotou as cautelas necessárias para sinalizar visualmente a parede de vidro, conforme exigência da Lei Distrital 1.124/96 e da norma técnica recomendada pela ABNT. De acordo com a decisão, o condomínio também não procurou orientar os convidados da referida festa quanto à falta de sinalização. No que se refere a culpa concorrente, o juiz concluiu que, “nas circunstâncias do caso, era de se esperar que a própria autora exercesse cauteloso exame do percurso e dos obstáculos à sua frente”. Assim, considerando que ficou configurada a existência de culpa concorrente das partes, na proporção de 50% para cada, o colegiado manteve a sentença que condenou o condomínio a indenizar apenas metade dos danos materiais referentes à cirurgia reparadora. O ocorrido pode ser confirmado no Processo nº. 0705188-18.2015.8.07.0007 no Distrito Federal.

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Piscina é motivo de atenção redobrada nos condomínios

Número de incidentes em piscinas dos condomínios vem aumentando, O afogamento é a segunda maior causa de morte de crianças de 1 a 9 anos de idade no País, destaca a organização não governamental Sobrasa (Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático. – Tenham 100% de atenção no seu filho; – Disponham de profissional guarda-vidas capacitado presente; – Saibam como agir em caso de emergência aquática; – Assegurem o acesso restrito à piscina; – Instalem nas piscinas métodos anti-sucção e ralos com tampas anti-sucção de cabelos. Projeto de Lei Federal (de no 1.162/2007) para a área foi aprovado pela Câmara dos Deputados e agora depende de votação no Senado Federal para impor medidas e dispositivos de proteção. Segundo o advogado Rodrigo Karpat, o projeto não contempla a obrigatoriedade de guarda-vidas em piscinas de condomínios residenciais. Mas alguns estados brasileiros exigem esse suporte, como o Rio de Janeiro. Em São Paulo, a Lei 2.846/1981 estabelece guarda-vidas somente para piscinas públicas. Muitos condomínios e escolas foram processados civilmente por acidentes deste tipo e perderam na Justiça por não terem provido segurança adequada. As falhas mais comuns observadas nos condomínios são a falta de restrição no acesso às piscinas, além da ausência de botão anti-pânico, de placas de sinalização e ralos anti-sucção. Também é fundamental garantir a “supervisão dos pais em 100% do tempo, mesmo na presença de guarda-vidas. A questão da manutenção também é importante. Por isso o síndico tem que constantemente manter o local de maneira perfeita para uso. Caso isso não ocorra, a culpa em caso de ocorrência será dele. A falta de manutenção é algo importante. Casos como a falta de tampa no ralo, água não tratada, azulejos e bordas lascadas e a falta de cercado no espaço podem impulsionar um problema.  E se os acidentes acontecerem na piscina ou em outro espaço, o primeiro passo é prestar o atendimento necessário. A seguir, antes de direcionar a responsabilidade, deve ser feita a apuração dos fatos. Cabe ao síndico deixar as manutenções em ordem. “A responsabilidade das crianças é totalmente dos pais, e não dos síndicos.

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Implantação de sistema de energia solar em condomínios: é viável?

Hoje é possível instalar placas fotovoltaicas em seu condomínio e produzir energia solar que será abatida da conta de luz. E isso pode até gerar lucro A utilização de energia solar está em crescimento constante. Dentre todas as energias alternativas, esta é a que recebe mais investimento em desenvolvimento todos os anos (conheça mais a respeito na matéria “O que é energia solar e como funciona o processo de geração de eletricidade via radiação solar?”). Cerca de 185 milhões de placas solares foram instalados no mundo entre 2014 e 2015, e o que era antes concentrado em países ricos, hoje está atendendo a demanda de países em desenvolvimento. Essa energia é considerada limpa, pois é uma técnica de neutralização de carbono, é praticamente inesgotável, acessível para os consumidores e apresenta um boa relação custo/benefício (saiba mais na matéria “Técnicas de neutralização de carbono: energias renováveis”). A aplicação residencial também está se tornando mais comum, depois da resolução da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) 482/2012 sobre a energia solar distribuída. O brasileiro pode gerar sua própria energia elétrica de fontes renováveis ou de cogeração qualificada, além de receber créditos sobre o excedente produzido – essa produção é chamada de micro geração (inferior a 75 kW) e de mini geração (superior a 75 kW) distribuída. Isso incentivou o investimento de residências em painéis fotovoltaicos, pois proporcionam independência energética, causam menos impactos no meio ambiente e podem até gerar lucros. Além de gerar energia elétrica, as placas solares podem servir para o aquecimento de água, o que também traz uma economia de eletricidade ou gás. Mas é possível instalar um sistema fotovoltaico em prédios? Sim, hoje é possível tornar seu condomínio mais sustentável utilizando energia solar por meio da geração compartilhada estipulada pela resolução 687/2015 da Aneel. Essa geração compartilhada é realizada por múltiplas unidades consumidoras, como é o caso dos condomínios. A energia elétrica gerada será compartilhada entre todos os apartamentos e também nas áreas comuns. Vamos entender melhor como funciona a instalação de placas solares para geração de energia elétrica… Uma empresa especializada irá analisar a viabilidade do caso e propor um projeto com um sistema de energia solar personalizado, no caso, para seu condomínio. É necessário toda uma documentação junto com a distribuidora de energia e sua aprovação. Após, é possível a instalação dos coletores solares e o início da geração de energia pronta para utilização; de noite, o usuário deve consumir a energia da concessionária, já que não há sol. Entretanto, no caso da energia injetada na rede ser maior que a energia consumida, o gerador recebe tal crédito que pode ser utilizado para abater da própria conta do fim do mês ou da conta de outro local; por exemplo: a casa de um familiar (estando no mesmo estado), gerando lucros ao usuário. Portanto, além de diminuir os gastos com a energia vinda da concessionária, caso a produção dos painéis seja maior que o consumo do local, os moradores podem ganhar créditos. Existem algumas opções de locais para instalação: os telhados de cada prédio são os locais mais indicados, pois recebem mais radiação solar. Mas se a área destinada à instalação for pequena, o projeto pode não ser viável; ou caso seu condomínio tenha uma grande área externa, instale nas áreas comuns. O tamanho do espaço de instalação irá interferir na quantidade de energia gerada, mas mesmo em áreas pequenas, haverá como reduzir a conta de luz dos meses subsequentes. Se problemas como falta de espaço, baixo índice de radiação solar ou quaisquer outros inviabilizarem o projeto, não se preocupe. Existe outra solução que estará disponível em um futuro próximo. Hoje existem os chamados condomínios solares, que são grandes áreas contendo diversos painéis fotovoltaicos. Alguns desses condomínios solares já estão em funcionamento, principalmente no Nordeste e no Sudeste – outros projetos são planejados para outras regiões. O seu condomínio pode comprar ou alugar lotes de placas fotovoltaicas. O princípio funciona como já explicado anteriormente: a energia produzida pelo seu lote vai para a rede de distribuição e essa energia será compartilhada com o proprietário do lote. Porém, a Aneel só permite ao consumidor utilizar esses créditos de energia dentro da mesma área de concessão, ou seja, no mesmo estado que seu lote se encontra. Assim com essa nova alteração na legislação, a instalação de um sistema de energia solar em condomínios ficou mais fácil e pode trazer lucro para os geradores. A economia na conta de luz pode ser revertida em melhorias no condomínio, além de valorizar o imóvel.

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Espaço PET: Animais de estimação em condomínios

Quem mora em condomínio conhece as dificuldades que precisam ser contornadas para que seja possível a criação de animais de estimação. Se você é apegado a seu bichinho, as soluções emergentes nessa área são inúmeras, e os bichanos também estão ganhando seu próprio espaço. Estamos falando de Espaços Pets. Essa tendência vem ganhando cada vez mais força tendo em vista que o Brasil ocupa o segundo lugar mundial em número de cães e gatos, com 48 milhões de animais, ficando atrás apenas dos Estados Unidos. Esse levantamento é resultado de pesquisas da Associação Nacional dos Fabricantes de Produtos para Animais de Estimação (Anfalpet).’ Engenheiras já adotaram a prática, utilizando de uma busca voltada a comodidade dos donos de animais, trazendo assim inúmeros benefícios para os mesmos. Tal iniciativa já vem pesando quando o quesito é a escolha por uma nova moradia. As vantagens são inúmeras, variando desde a economia ao não precisar contratar serviços relacionados aos que o condomínio supre, até uma convivência mais pacífica a moradores mais fechados à idéia de animais em áreas comuns. São espaços em que os animais podem correr e brincar. Cada condomínio decide como irá administrar o espaço. Em alguns casos, um profissional é contratado para dar banho e tosa, em certos dias da semana, por um preço fixo. Em outros, o condômino pode dar banho no animal por conta própria ou contratar alguém. Contudo, a responsabilidade pelo uso dos espaços é dos moradores. Prezar pela higiene é essencial para a saúde dos pets e o conforto de seus donos. Além dos cuidados para prevenir acidentes nos pets play, os donos devem observar a reação do seu cachorro e os riscos de doenças e pulgas nesses espaços. “É preciso fazer o monitoramento de como o cão vai reagir no primeiro contato com o local e os outros animais. A aproximação entre os bichos deve ser um processo gradativo. Os donos também precisam se atentar para o perigo de transmissão de doenças, pulgas e carrapatos”, alerta adestrador.

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Entenda o que é segurança colaborativa e sua importância na sociedade

O Brasil está vivendo um delicado momento com o aumento da violência e com uma sensação generalizada de falta de segurança. Manchetes se repetem em todo o país – roubos, assassinatos, violência no trânsito. Se por um lado, temos um Governo ineficiente sem a força necessária para combater essa insegurança; por outro, vemos uma sociedade impaciente e começando a fazer “justiça com as próprias mãos”. Estamos vendo diferentes movimentos – para o bem e para o mal, onde pessoas estão criando formas criativas de combater a violência. Isso está acontecendo em vários níveis e esferas, porém uma tem chamado a atenção: o uso da inteligência colaborativa para ajudar na identificação dos problemas. Essa questão é, majoritariamente, responsabilidade do Estado, mas é também dever dos cidadãos procurar formas de colaborar com a segurança local, incentivando iniciativas disruptivas. Como forma de se proteger da violência e cuidar do patrimônio, moradores de diferentes áreas de São Paulo têm organizado sistemas comunitários de segurança. As ações vão de grupos de Whatsapp à comunicação via rádio entre porteiros de um mesmo quarteirão. A idéia é integrar parte do sistema de segurança dos prédios e incentivar a vigilância colaborativa. “Se alguém vê um carro rodando na área de forma suspeita, compartilha a informação. Se acontece algo, deve-se ligar para o 190. Cada vez mais pessoas se utilizam da facilidade de acesso à internet e da quantia de dispositivos móveis para intensificar sua voz, demonstrando quais são as reais necessidades da população e agindo de maneira proativa em benefício de todos. Tendo como base o conceito de monitoramento compartilhado, a proposta também integra imagens de câmeras de segurança dos moradores dos municípios com o sistema de vigilância público, criando uma rede mais ampla. Esse tipo de ação se torna cada vez mais necessária, já que as estatísticas de roubos só crescem como mostra a pesquisa da Confederação Nacional da Indústria (CNI): 40% das famílias brasileiras tiveram algum de seus integrantes vítimas de furto, assalto ou agressão, nos últimos doze meses. Os avanços estão, aos poucos, mudando o formato de relação entre a sociedade, a polícia e o governo. O real objetivo por trás de ferramentas que possibilitam esse tipo de ação é explorar formas de aprimorar a comunicação e como torná-la mais eficiente, gerando mais segurança para todos.

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Plantas ideais para áreas internas e externas do condomínio

Áreas verdes melhoram a qualidade de vida das pessoas. É comprovado que as árvores apresentam diversos benefícios para a saúde humana; um exemplo: elas são responsáveis por diminuir o índice de doenças respiratórias e de outros problemas relacionados ao estresse. A vegetação também exerce importantes serviços ecossistêmicos que nos beneficiam de forma direta e indireta, como a regulação do clima pelo sequestro de carbono e atenuação da temperatura do ar, a valorização do imóvel, a captação de água, a contenção de ruídos, o controle da erosão e muito mais Se sol não é o problema, essa linda flor pode ser uma boa opção para alegrar seu apartamento ou casa. A azaléia também é bem tolerante ao vento, então se mora em andares mais altos com grande corrente de ar, esse não deve ser um dificultador para cultivar a flor.  A seguir algumas espécies indicadas para os mais diferentes espaços dos edifícios, lembrando que é apenas algumas dicas. Existe ampla variedade que se adapta ao clima brasileiro. Áreas externas sobre laje ou próximas a tubulações Procure utilizar espécies de baixo porte e com raízes rasas sobre as lajes, como Bromélias, Agapantos, Íris Azul, Lírios, Phillodendros, Cycas etc. As demais áreas externas podem ser contempladas com cercas vivas altas (acima de 3m) de Pinheiros em geral (como Podocarpo e Kaizuka); ou cercas vivas baixas (entre 1m e 2m), formadas pelas espécies Thumbergia erecta, Murta, Hibisco e Ixora, por exemplo. Áreas externas livres com solo permeável Opção 1: Palmeiras e árvores de médio e grande porte. Áreas livres de condomínios devem ter sombra e espécies que valorizem a vegetação. Caso das Palmeiras Dypsis, que são exuberantes e podem ser plantadas já com 4m de altura. A espécie combina com jardins tropicais bem como com os mais clássicos, sendo utilizada como fundo para o paisagismo; Opção 2: Árvores com flores e perfume também fazem sucesso em condomínios, caso do Jasmim Manga, espécie asiática e muito difundida no Brasil. Ela possui flores perfumadas e folhas largas, o que facilita a limpeza tanto em áreas de passagem como próximo às piscinas. Áreas cobertas internas Opção 1: Palmeira Chamaedorea. Existem diversos tipos da espécie, indicada para locais de sombra, porém com claridade natural. Seu porte varia de 1m a 3m e ela pode ser plantada em vaso ou diretamente sobre o solo. Sua rega é moderada, de 2 a 3 vezes por semana; Opção 2: Folhagens brilhantes e grandes são ótimas para locais cobertos, como as espécies da família dos Phillodendros. Dentre eles o Pacová, muito conhecido para uso em vaso, mas também o Phillodendro Angolado. Este possui folhas mais largas e desenhadas. A rega deve ser realizada no mínimo 3 vezes por semana. Churrasqueiras e playgrounds Opção 1: Arvores frutíferas combinam com esses locais. A Pitanga é bem indicada, pois tem galhos mais resistentes à “escalada” das crianças. Seu porte varia de 3m a 5m de altura e a copa costuma ser pequena, perto de 1m a 2m de largura; Opção 2: Hortas de temperos como Alecrim e Manjericão são ótimas, porém exigem rega diária. Calçada da rua Opção 1: O Resedá é boa opção, espécie de porte médio. Quando adulta (mais de 10 anos) chega a 5m. Possui 2 cores de flor, branca e rosa; Opção 2: O Ipê amarelo também é ótima alternativa. Quando plantado deve ser tutorado e protegido, para evitar vandalismo. Floresce entre o final do Outono e a Primavera. Sempre é bom consultar um especialista que analisará o local (solo) e a vegetação adequada para que não aja prejuízos devido a raízes e prováveis quedas quando atingirem portes que possam ocasionar danos.

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Cigarro em condomínio: o que diz a lei e quais os limites

Lei antifumo 12.564/2011 Em dezembro de 2014 foi sancionada a lei 12.564/2011, também conhecida como “lei antifumo”, que aborda diretamente o assunto em condomínios. O texto é claro: “Fica proibido fumar cigarrilhas, charutos, cachimbos, narguilés e outros produtos em locais de uso coletivo, públicos ou privados, como hall e corredores de condomínio, restaurantes e clubes, mesmo que o ambiente esteja parcialmente fechado por uma parede, divisória, teto ou até toldo”. Ou seja: está proibido fumar na escada, embaixo do toldo, ou em qualquer lugar parcialmente coberto. A lei também fala em multa para o empreendimento: de R$ 2 mil a R$ 1,5 milhão, dependendo da infração. Caso alguém seja flagrado fumando em área não permitida pela Lei Antifumo, a multa é imposta ao condomínio, que tem CNPJ, e dividida entre todos os moradores. No entanto, há possibilidade do valor da multa ser pago pelo infrator, desde que essa medida seja aprovada em assembléia. A Lei Antifumo não se opõe ao ato em lugares abertos, portanto, a permissão para fumar em dependências do condomínio como jardins, quadras e piscinas, é uma norma que deve ser estabelecida pelo regulamento do condomínio e deliberada por meio de assembléia dos moradores. Qualquer que seja a decisão da assembléia, o síndico deverá divulgá-la através de informativos, circulares, atas de assembléia ou qualquer outro meio de comunicação utilizado pelo condomínio. Além de instruir os funcionários do prédio sobre as deliberações, é importante orientá-los sobre como agir caso haja algum desrespeito às normas, seja coibindo o condômino infrator com advertência ou, até mesmo, aplicando-lhe uma multa. Dentro dos apartamentos, no entanto, é diferente. “As sacadas e varandas pertencem à área útil dos apartamentos. Não se pode proibir o morador de fumar nesses locais, porque ele está em sua casa. O vizinho que se incomoda com a fumaça do cigarro pode acionar o síndico e tentar uma solução amigável junto ao condômino fumante. Mas não é apenas a fumaça do cigarro que polui. A bituca do cigarro, se jogada na rua, em áreas comuns também provoca conseqüências danosas. Além de deixar o ambiente sujo, as bitucas são agentes poluidores, que possuem diversas substâncias químicas. Os filtros de cigarros demoram cerca de 100 anos para se degradarem. Acumulados ele podem acabar entupindo esgotos. O assunto é muito polêmico e longe está de uma solução que agrade a todos, até porque, dúvidas poderão surgir dependendo da interpretação quanto ao tipo de ambiente. O diálogo é sempre o primeiro passo para tentar a solução nesses casos.

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Barulho: Terror Vertical

Quando o assunto é barulho, as queixas são incontáveis. Muitos possuem aquele vizinho que exagera no volume da TV, adeptos a mudanças frequentes de decoração ou que não controlam sua voz; há também reclamações sobre as áreas comuns do condomínio: crianças brincando e rindo muito alto, buzinas no estacionamento; ou até mesmo de áreas externas no residencial, obras que parecem nunca ter fim, bares, lojas, etc. Enfim, os casos são diversos.           A LEI DO SILÊNCIO Diferente do que se pensa, a Lei do Silêncio não está prevista no Código Civil. O artigo que mais se aproxima do assunto no CC é o art. 1.277, que diz: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.” Já a Lei de Contravenção Penal (LCP) é mais incisiva ao abordar o tema. Os artigos declaram que é uma infração penal “perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios”. A lei dá os seguintes exemplos de incômodos:         I – com gritaria ou algazarra;         II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;         III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;         IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda.  A pena pode ser uma multa ou, então, em casos extremos, a prisão de quem insiste em incomodar. Na verdade, no caso de relações internas nos condomínios, o Código Civil, especificamente, dá preferência para que os próprios moradores estabeleçam convenções e decidam as punições por meio do regimento interno. No entanto, esses acordos internos jamais poderão violar as leis acima. Em se tratando da relação do condomínio com seus vizinhos externos, deve ser sempre observado o Código de Posturas do município. A popularidade da Lei do Silêncio se deve a iniciativa dos municípios de limitar tal problema. Em Belo Horizonte, por exemplo, a lei que proíbe a perturbação do sossego alheio é a nº 9.505, de 23 de janeiro de 2008. Esta lei orgânica regulamenta outra existente no Código de Posturas do Município. Na maioria das vezes, cabe à Polícia Militar do Estado o dever de fiscalizar o cumprimento da lei. Por isso, se sua festa estiver extrapolando no barulho ou se você exagerou no som para divulgar o evento, certamente receberá a “visita” de um policial militar que irá solicitar que os ruídos sejam diminuídos. De acordo com o Memorando nº 32.276.3/09-EMPM, elaborado pelo Estado-Maior da Polícia Militar, o primeiro procedimento policial é o de orientar o possível contraventor, no sentido de que se faça cessar a perturbação, sob pena de tomada de medidas mais rigorosas.          Então, vamos eliminar o mito de que até as 22h qualquer barulho é permitido. Em nenhum lugar do Código Civil nem na Lei 4.591/64 dos Condomínios consta essa afirmação. A “regra” das 22h acabou se tornando uma cultura popular sem o menor amparo legal. Portanto, aquele que prejudica o sossego e a saúde de outras pessoas está cometendo uma infração, e, por isso, poderá ser punido durante as 24 horas do dia. Onde há bom senso, as recomendações acima são integralmente cumpridas. O segredo é sempre ter em mente que o condomínio é um espaço compartilhado e que a boa convivência depende sempre da colaboração de todos. Mesmo que haja regra, lei, advertências ou multas, o que torna um lugar agradável são as atitudes das pessoas.

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Quais as funções da administradora?

Administradoras de condomínios se tornaram uma opção viável quando o objetivo é a busca por uma gestão profissionalizada do mesmo. Síndicos e administradoras, portanto, devem trabalhar juntos. A parceria deve funcionar no caso da previsão orçamentária, uma das atribuições da administradora. Recrutamento, seleção e treinamento de funcionários, prestação de contas mensais, obtenção de orçamentos de fornecedores e realização de um trabalho de manutenção programada. O trabalho da administradora deve ser transparente para o síndico e também para os condôminos. A administradora vem em papel auxiliador, garantindo tanto ao síndico quanto aos condôminos segurança de seus direitos. É fundamental que a empresa preste assessoria jurídica ao condomínio, tendo conhecimento de todas as leis vigentes e dos projetos de lei que atingem, direta ou indiretamente, os condomínios. A administração de condomínios é um trabalho que exige cuidado. Nos ritos diários dessa copropriedade, há uma gama de problemas que precisam de resolução e decisões rápidas. Nessa situação, a contratação de uma administradora de condomínios pode ser uma solução interessante. Uma administradora de condomínios, atualmente, não é apenas uma empresa que oferece serviços contábeis e de registros de documentos. Sua função evoluiu, oferecendo uma gama de serviços para levar mais tranquilidade aos condôminos e ao síndico. Certamente, não se pode confundir os serviços de uma administradora de condomínios com as responsabilidades de um síndico. O síndico sempre terá suas funções específicas e a empresa que for contratada para administrar o condomínio terá suas funções fiscalizadas por ele, que é quem representa oficialmente o condomínio. Havendo necessidade e interesse, o condomínio até pode transferir poderes de representação à administradora de condomínios. Tudo vai depender da forma de contratação, que pode ser de consultoria, assessoria ou de representação, com poderes administrativos efetivos, inclusive e até a contratação de um síndico profissional.

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